在很長時間內中國以低廉的勞動力成本、完整的產業鏈條、優惠的稅收政策及出口優惠稅率待遇，及較高的勞動生產率吸引了以勞動密集型低端制造業為主的大量制造型產業的聚集。但在過去數年間，中國工資水平不斷上升，并由此導致多個國家對華逐漸縮減乃至取消普惠制待遇，這直接導致越來越多的低端制造業不斷外遷至勞動成本更具有競爭性的東南亞國家。為此，中國政府不斷調整產業政策的方向，鼓勵產業升級。同時，中國因其擁有的難以復制的產業集群及快速增長的消費需求，正日益成為“亞洲工廠”的供應鏈核心。
     制造業的這輪升級浪潮正為中國工業地產市場格局帶來深遠的影響。 首先，盡管低端制造產業的外遷將造成大量原有廠房空置，但這些早年建成的低端廠房通常位置優越，在為市場提供“騰籠換鳥”產業升級機會的同時，在一手工業土地緊張的市場環境下亦成為工業土地供應的有力補充。
      其次，政府對制造業投資的相關政策導向開始由單純的“保量”轉為“保質保量”。 再者，制造業的不斷升級亦對當前的工業物業標準及設施配套提出了更新更高的要求。 最后，“亞洲工廠”的核心位置將令中國及東南亞國家間貿易往來更為密切，這將對東亞的未來物流格局產生重大影響。
     制造業獲政策整體支持“保量保質”或成未來政策方向
     在工業相關政策方面，2014年末中央頒布《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》（62號文），意在全面規范稅收等優惠政策，從而維護公平的市場競爭環境，促進形成全國統一的市場體系，并發揮市場在資源配置中的決定性作用。在未出臺政策執行細則且中國整體宏觀經濟面臨下行壓力的大前提下，在這一措施頒布初期，部分市場將其理解為對招商引資優惠政策的“一刀切”。而2015年5月中旬密集出臺的《國務院關于稅收等優惠政策相關事項的通知》（25號文）及《國務院關于印發《中國制造2025》的通知》（28號文）中，中央對制造業政策支持的態度日益明朗。28號文體現出中央將確保對于業已出臺的稅收優惠政策的執行連貫性，這有利于消除部分制造企業投資的疑慮，整體而言體現了對現有制造業投資強化“保量”的作用。而《中國制造2025》的概念明確及頂層政策的積極推進則充分明確了中國制造業朝高、新、強方向發展的趨勢，在強調“保質”的同時亦為工業園區及工業物業的未來發展指明了方向。
     制造業升級發展引領工業地產新常態
     綜上所述，我們認為這一輪的中國制造業升級或將在以下方面對中國工業地產市場造成影響： 低端制造業外遷內拓及中國消費市場繼續蓬勃將令供應鏈管理及物流格局發生轉變。中國低端制造業的地域遷移、“亞洲工廠”的日益成型及中國消費市場的繼續蓬勃發展將令產業活動發生更為明顯的地理轉移。由此帶來的更復雜的物流和資訊流以及更長的供應鏈條，對未來的制造業供應鏈管理提出了更高的要求，亦令作為供應鏈載體的物流倉儲設施選址布局考慮更加綜合多樣。在立足深化國內布局的同時，著眼產業與東南亞地區的戰略縱深發展，在與東南亞接壤或物流相關節點處布局亦是未來物流格局的重點。
     制造業升級發展將推動工業物業高標準化及需求多元化。此輪制造業升級將不僅表現為行業智能化水平及制造效率的提升，亦將體現為如服務、體驗環節前置等形式的產業線條延伸。前者將對現有工業物業在承重、結構、防塵等硬件條件方面提出更高的要求，后者則將催生對諸如試駕中心、體驗中心等新的物業形態的需求。
     工業園區發展階段升級，園區規劃及運營將成重點。中國的工業園區發展大體以新加坡工業園的發展模式為導向。而中國制造業的發展經歷也與新加坡有近似之處。中國的制造業及其配套園區的發展也經歷了三個階段：1.以出口為導向的勞動密集型制造業占主導地位，此時的園區以簡單廠房和倉庫為主；2.技術密集型制造業（比如電子業、造船業等）逐漸成形，該階段普通工業園區成為配套；3.制造業朝高附加值、資本密集型方向轉型（例如石油化工業），各地開始大力發展高新技術產業，專業工業園區和工業地產在這一階段開始出現。參照新加坡的園區發展階段，我們預計未來中國亦將出現商務、教育、研發等全方位配套的科技園區產業。在未來，隨著以信息業為中心的知識密集型經濟發展，預計還將出現類似新加坡科技城這樣的工業地產產品。此外，規劃環節前置及注重園區運營將取代之前單純的產業招商加粗放式管理，成為未來園區發展的重點。
     低端制造業外遷內拓將成常態
     在2003至2013年間，中國城鎮單位就業人員平均工資及制造業城鎮單位就業人員的平均工資始終保持兩位數的高速增長。這一增長幅度無論是在新興經濟體還是在發展中經濟體乃至全球范圍內來看均屬迅猛。據國際勞工組織《2014~2015全球工資報告》顯示，2013年亞洲實際工資增長為6%，東歐和中亞地區接近6%，而拉丁美洲和加勒比地區則不到1%。G20中的新興經濟體實際工資增長率從2012年的6.7%放緩到2013年的5.9%。該報告還顯示，受規模龐大和較高的實際工資增長率影響，中國在全球工資增長中占較大比重：若剔除中國樣本，全球實際工資增長幾乎減半，2013年增幅將從2.0%降到1.1%，2012年將從2.2%降到1.3%。
      受不斷上升的收入水平影響，工業發達國家給予中國的關稅優惠待遇不斷收縮。在歐盟普惠制的第二個執行周期中（2009~2011），中國即有玩具、紡織品、鞋、家具等多個產品品類被宣布“畢業”，不再享受優惠待遇。此后，由于中國在2011至2013年連續三年被世界銀行評定為中高收入國家，按照歐盟內部條款，自2015年1月1日起中國出口至歐盟的所有產品均不再享受普惠制待遇。
     與此同時，越南等東南亞國家近年始終保持用工成本相對低廉的優勢，且多個具備勞動成本優勢的東南亞國家仍然享受普惠制待遇或不斷新晉普惠制待遇行列。加之當前中國政府正著手清理整頓零地價、低地價或以稅收返還等形式給予的對外投資優惠，這些橫向或縱向的政策差別正進一步削弱中國在低端制造業上的競爭優勢。
     在上述環境下，自2010年起，低端制造業由中國向東南亞外遷便日益成為諸多外資企業的選擇，且此趨勢在最近幾年有愈演愈烈之勢。鑒于利潤空間不斷被壓縮，中國本土的低端制造企業亦開始做出類似選擇：在2013年左右，作為中國制造業聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多個本土企業已將生產制造基地外遷至東南亞國家或正考慮將生產制造環節外包。
     除因對用工、稅收成本極度敏感、利潤率極低而外遷的服裝紡織等行業外，部分留守中國的低端制造行業在沿海工業成熟地區的產業規劃中日趨邊緣化，且面臨人力、原料、土地成本等日益提升的局面。當前內陸勞動力生產力水平較之前已有相當程度提升，且中央政府對經濟欠發達的地區仍然存在政策傾斜空間。前述企業在這樣的情況下，或將因工業發達地區的“騰籠換鳥”策略而選擇內拓，將其布局轉移到配套及成熟度相對較高的華西、華中等區域。
     中國制造仍有總體優勢
     世界貿易組織最新統計顯示，近年來中國占全球制造業出口貿易的份額增速有所下降，而自北美、歐盟、東南亞等地的制造業進口貿易增速則呈顯著上升趨勢。但整體而言，截至2013年底，中國占全球制造業出口貿易的份額仍呈增長趨勢。
     制造業出口份額增速下降并不代表中國已優勢盡失。國際勞工組織發布報告稱，當前中國的競爭優勢已從低工資向高生產率轉型，說明中國的競爭優勢已從以往的勞動力密集型產業，如成衣制造，向更高附加值的產業轉移，如通信設備及汽車制造等。相對于其他新興制造基地而言，中國穩定的宏觀經濟環境、工人的技術水平、業已成型的完整的產業鏈、不斷強化的鐵路、港口、倉儲等基礎設施建設水平及不斷提升的研發投入和制造工藝水平等，均是對成本上漲削弱中國制造業競爭力的有力彌補。此外，伴隨著中國消費市場的飛速發展，“中國制造”擁有較強的地緣優勢。綜上，我們認為中國在未來一定時期內仍將是多個制造門類綜合考慮的最優選擇。